住宅专项维修资金,相当于是购房人为房屋交纳的“养老金”。有了这笔钱,共用部位、共用设施坏了,修修补补就少了很多后顾之忧。

  遗憾的是,宁波城区像这样建账到户的小区集中在2011年后的新建商品房和1998年以前交付的部分房改房。仍有大量老小区没有这样的兜底钱,不在物业服务范畴之内的公共设施坏了,迟迟没法修,也没钱修。

  鄞州白鹤街道孔雀小区就陷入这样的尴尬。最近,社区有个想法,计划给没有“养老钱”的房子补交物业专项维修资金,进一步探索老小区治理的新方法、新路子。

  一个样本

  孔雀小区部分房子缺少“养老钱”

  遇到修修补补就会很麻烦

  位于王隘路上的白鹤街道孔雀小区,是典型的老小区,建于上世纪九十年代。这里的情况比较特殊,960户人家,只有352户房改房有维修资金账号,剩下的普通商品房却没有。

  房子住久了修修补补在所难免。从屋顶漏水、下水道堵塞,再到监控摄像损坏,每年小区用在共用设施维修养护上的费用,都是不小的一笔。

  “日常来说,小范围维修物业是可以出面的,但涉及大修就需要受影响的整幢楼的业主来共同分摊出资。”说到这里,孔雀社区党委书记石蓉多少有些无奈。

  她举了个直观的例子:前阵子,有几幢楼的屋顶漏水,需要维修。楼内12户人家,3户是房改房有交过物业专项维修资金,而另外的9户是没交过的。

  而如果按照程序,屋顶要中修、大修,涉及的维修费需按户分摊,且少不了这几个步骤:首先经过有物业专项维修资金3户业主的同意,动用他们那部分资金;接着再说服另外9户人家,自己掏钱承担部分维修费。期间,任何一户不同意,都可能办不成这事。

  “当然,小区修修补补绝非一劳永逸,有的共用设施可能3-5年后就要再养护,又是一笔费用产生,没有一个可持续性的解决方案,问题依旧存在。”石蓉说。

  房屋大修的费用实在太高

  补交专项维修资金是不错选择

  “不好,有幢楼的房檐松动,又有碎石掉落下来。”就在上个月,社工在巡逻过程中发现了异样,赶回居委会报告。

  原来,这幢老楼因为老化问题,房檐脱落严重。因为之前已经出现过砸伤人和砸坏车的情况,怕危险升级,物业人员和社工一方面加强巡逻;另一方面紧急找来维修工人将出现松动但未掉落的部分墙体敲下来,以防万一。

  “我们也知道,这些都是治标不治本的办法,最根本的方案还是大修,但资金不足是最大问题。”石蓉给记者算了笔账,如果是全面整修,费用预估至少几万,涉及范围大的话可能达到十几万。

  石蓉给记者算了笔账,现在小区物业费为每月每平方米2角5分,日常维修费为每年每平方米1元5角,如果按100平方米的房子计算,也就是一户人家交给物业的钱加起来每年400元左右。

  这一标准20年来没有提高,与现在物价水平严重脱节,与高额的维修费用更有落差。

  记者打听到,接下来,社区打算以楼道为单位推开工作,只要其中一幢楼的全体业主同意了,就先给他们那幢楼补交房子“养老金”。

  至于交多少、怎么交?需要各方经过商量再做打算,拟定合理方案。由于是第一个“吃螃蟹”的,市里还没有相关明确的文件细则,小区初步打算是这笔钱业主出10%,剩下的由街道、区里解决。交的钱直接进入市里的公共维修账户。

  “一切还在进一步细化方案,但可以想象,补交的前期工作难度肯定不会小。”石蓉说。

  政策来了

  市里出台相关细则

  对补贴有了明确方案

  物业专项维修资金是用于小区公共部位维修的资金,即电梯、屋顶、下水道等共用部位及消防设施、监控设备等共用设施设备维修。维修项目属于中修及中修以上。

  “早在2011年,市里相继出台并实施《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》及相关配套文件,对物业专项维修资金的交存、使用和管理进行规范。”宁波市住建委物业和房屋管理处负责人表示。

  该负责人坦言,尽管这方面政策早就有了,但目前,全市范围主动交纳物业专项维修资金的房子基本属于新建项目交纳的,还有一部分1995年-1999年的房改房维修资金的房屋,覆盖面仍非常低。

  换句话说,孔雀小区的情况并非个例。随着中心城区20-30年房龄的房屋越来越多,大量的老旧小区面临同样的问题——中修及中修以上的维修项目增多,但维修的资金又严重不足,从而影响了小区整体品质。

  近日宁波出台的中心城区老旧住宅小区环境整治新政中,提到要建立健全物业项目维修长效机制,推动物业专项维修资金全覆盖。

  记者打听到,今后,市里将有文件细则,特别是对于补交物业专项维修资金的老小区给予财政补贴,具体缴存办法:按新建项目的60%交,剩下的有政府补贴。

  举例来说,目前总层数在6层(含)以下的新建项目房屋,无电梯的每平方米交存标准为50元,那么对照下来,老小区每平方米只要交存30元就能给房子建“养老”账户。

  “这样做的目的,也是为了填补长期以来很多老小区没有物业专项维修资金的空白,建立一个良性运转的蓄水池。”该负责人表示。

  另外,记者从宁波市物业和住房维修资金管理中心获悉,城区也有一些老小区如天一家园、丽园馨都等,已在探索利用小区公共收益账户来弥补物业专项维修资金不足的问题。业主委托政府代管,建立起来的账户按照物业专项维修资金的使用规定来进行操作。 现代金报记者樊莹

  原标题:没有住宅专项维修金的老小区 房子“养老”很麻烦