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承租人擅自群租 出租人可解除合同(图)

A-A+2013年10月22日07:18中国宁波网评论

严勇杰 绘 鄞州法院发布房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书。 严勇杰 绘

  业主出租房屋时,碰到群租现象可与承租人解除合同么?承租人租到的房屋涉及违章该怎么办?房屋租下来后根本无法实现约定用途又该怎么处理?昨天,鄞州法院发布了房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书,通过经典案例分析了该类案件的新趋势与新特点。

  承租人擅自“群租”

  出租人可解除合同

  案例:2009年9月份,赵先生与钱先生签订了房屋租赁合同,将一套两室一厅的房子租给对方,租赁期为5年,允许转租。但钱先生却分隔房间,分别租给了6个年轻人。

  赵先生要求提前终止房屋租赁合同,钱先生不同意。今年1月,赵先生起诉至鄞州法院,以钱先生未经其同意、擅自改变租赁房屋设计结构违反合同约定为由,要求终止房屋租赁合同,并将房屋恢复原状。

  法官解读:如承租人未经出租人同意擅自进行“群租”,出租人有权要求解除其与承租人签订的房屋租赁合同,如承租人以出租人知道或者应当知道租赁房屋进行“群租”而未提出异议为由进行抗辩时,承租人必须对此进行举证。

  不过,即使出租人同意承租人进行“群租”,但“群租”房屋或“群租客”存在危害或损害其他业主合法权益的情形,法院可以依据《合同法》规定,以出租人与承租人恶意串通、损害第三人利益为由,直接认定双方签订的租赁合同无效。

  违章建筑房屋出租

  租赁合同无效

  案例:2009年初,祝某买下一间店铺。该年7月起,祝某在未取得建筑工程规划许可证的情况下,擅自在涉案房屋内进行地面挖掘。2011年4月,祝某将该店铺出租给叶某使用,而叶某对店铺被违章改造并不知情。

  叶某承租该店铺后,预付了第一年租金13万余元。装修刚开始,城管工作人员就前来阻止,告知其该房屋下挖部分系违章建筑。叶某要求祝某返还租金,却遭到拒绝。无奈之下,祝某只好起诉至鄞州法院,要求确认房屋租赁合同无效,并判令祝某返还租金。

  法官解读:因改建、扩建,使得原本合法的店面房成为合法建筑和违章建筑的混合体,且二者混为一体,不可分割,此种情况下该房屋租赁合同无效。

  在审理与违章建筑相关的房屋租赁合同纠纷时,对违章建筑的认定是处理纠纷的关键。一般而言,是否取得建筑工程规划许可证、且租赁标的物是否与规划许可证的内容相符,是认定租赁标的是否是违章建筑的标准。如租赁标的物已取得建筑工程规划许可证,仅未取得产权证,则不应认定租赁合同无效。

  房屋不符约定用途

  承租人可解除合同

  案例:2011年9月,浙江某餐饮有限公司与黄某签订房屋租赁合同一份,由黄某将某小区的一间店面房租给其经营使用。餐饮公司刚开始对店面进行装修,就遭到该小区居民投诉,不得不停止装修。事后,该餐饮公司将黄某起诉至鄞州法院,要求解除房屋租赁合同并返还租金。

  法官解读:承租人和出租人在房屋租赁时约定了用途,出租人应当保证租赁物符合该用途。

  “约定的用途”可以分为明示和默示。所谓明示的用途,是指双方签订的合同中明确约定的租赁房屋用途;默示的用途,是指双方未以书面形式或者口头形式约定租赁房屋的用途,但是从双方从事的民事行为能够推定双方已就租赁房屋的用途达成了合作意向。(来源:宁波晚报 记者 殷欣欣 通讯员 尹璇)

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