记者获悉,住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见,在此基础上,住建部将督促存量库存较高的城市,出台将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的支持措施。住建部负责人最近表示,“房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。”(1月22日《经济参考报》)

  针对房地产库存高企现象,住建部不久前开了一个“药方”,即发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,允许各地政府回购商品房作为公租房,开发商也可以自行经营租赁,且可以将租赁房打包融资。接下来还将开出另一个“药方”,即拟出台收购商品房用于安置房的意见。

  显然,这两个“药方”都有利于消化楼市库存。有数据显示,房地产行业现阶段有近6亿平方米的待售库存,已面临产能过剩。这不仅造成了房屋资源浪费,也给开发商和地方政府造成很大压力,影响了楼市健康发展。而住建部通过把商品房转化为公租房、安置房等,显然是多赢之举。

  首先有利于住房保障对象早日得到保障。如果是重新建楼安置保障对象,等待会比较漫长,而利用现成的商品房通过转化保障房,提高了保障效率;其次,能帮助开发商回笼资金、渡过难关;其三,有利于各地完成住房保障任务。

  不过,把商品房“变”安置房不是简单魔术,而是要过质量、选址、配套等“关”。

  譬如,必须要过“属性关”。毫无疑问,商品房与廉租房、经济适用房、公租房、安置房等保障性住房相比有本质的区别,不仅拿地方式、收费、售价不一样,而且在房屋产权等方面也不相同,要想把商品房“变”保障房,必须通过合理的制度进行转化,否则,就容易变成“一团乱麻”。

  比如说,要把好“分配关”。在一些地方,很多保障房小区最后变成了“公务员小区”。当商品房可以“变”保障房时,不排除会被一些人盯上,然后瓜分。

  要过“物业关”。保障房物业费一般是政府指导定价,但商品房物业费实际上早已经是市场定价。那么,商品房“变”保障房之后如何确定物业费也是一个问题,因为商品房小区物业服务成本一般较高,而保障房小区物业服务成本一般较低。

  要把好“购买关”。在房地产库存高企的一些城市,显然,很多开发商都面临着生存压力,都希望政府购买自己的项目,但地方政府由于财力有限,购买力很有限。如此一来,在商品房“变”安置房过程中,不排除会存在权钱交易,某些官员和开发商获得好处,而损失的是财政资金。

  所以,各地政府在购买公共服务(即保障房)时,必须要公开透明、公平公正。购买商品房的过程必须要按照招投标法、政府采购法以及相关房地产法律法规操作,并进行有效监督,防止权力寻租,因为招投标、政府采购、房地产都容易滋生腐败。

  鉴于在宏观经济增速放缓与财政收入增速放缓的情况下,地方政府用于商品房转化为保障房的资金很有限,再加上住建部无法强制地方政府购买商品房,因而,对于商品房“变”安置房不要期望过高,这仅仅是消化商品房库存其中的一种办法,关键还是要通过降价等市场手段消化库存,或通过发展其他产业吸引人口,给楼市输送需求。冯海宁