二楼的过道堆满了杂物 二楼的过道堆满了杂物
广场内很多商铺等着招租 广场内很多商铺等着招租

  “十年前,如果有客人来宁波玩,商圈或商业综合体除了天一广场,没其他选择,后来有了鄞州万达广场。而现在,选择更加多了,感觉到处都有商业综合体。”家住世纪花园的周小姐说,这几年宁波商业综合体越来越多。

  一边是商业综合体迅速增加,其总面积已接近较高值,快要过剩,而另一边由于同质化竞争以及电商冲击所致,商业综合体经营压力加大。有市场人士认为,宁波尽快建立大型商业网点论证制度和管理办法,让宁波商业综合体健康发展。

  调查

  鄞州万达商圈3公里内有6个大型商业综合体

  宁波究竟有多少商业综合体?老三区有天一广场、月湖盛园、南塘老街、鼓楼沿、高鑫广场、银亿海德商业广场、世纪东方、天伦时代广场、来福士、江北万达等,鄞州有万达广场、联盛广场、银泰城、印象城、洛兹广场、培罗成广场、杉井奥特莱斯广场、罗蒙环球城、钱湖天地等,数下来足足有20多个商业综合体。有的一个广场内就包含多个商业综合体。比如天一商圈,包含了众多的商场、购物中心,和义大道、新老银泰百货、第二百货、国购、酷购、新华联商厦、苏宁电器(原新世界百货)、南苑鞋城、城隍庙、新街、乐购等,商业体量还是蛮大的。

  “细数宁波的商业综合体(广场)、购物中心,不仅饱和,而且有明显的过剩或短时过剩现象。”谈到宁波商业流通业的发展,宁波天一商圈的一位业内人士举例说,鄞州万达商圈周边3公里范围内,就有6个已建或待建的大型商业综合体项目。

  早在2013年,一份报宁波市领导的《关于加强城市商业网点规划实施的报告》中提到,全市在建或待建的大型商业项目有56个(其中3万平方米以上的商业综合体项目有48个),总建筑面积达1102.27万平方米(其中3万平方米的商业综合体面积达1054.7万平方米)。

  根据最近一次的2010年第六次全国人口普查,宁波全市常住人口约760万。即使按照发达国家成熟商业市场的标准,人均商业面积1-1.5平方米最为合适,也就是说,宁波商业面积比较适合在760万-1140万平方米,宁波处于较高值。

  老牌商圈人流在下滑已是不争事实

  一个不争的事实是,一些老牌商圈人流在下滑。

  天一广场,2002年开业,是宁波最早的城市商业综合体项目,近22万平方米,包含购物、餐饮、娱乐等众多业态。

  “作为城区中心的天一广场,曾经的黄金宝地,客流量经常爆满,每逢节假日,马路、过道、商家的店铺,放眼望去那是人山人海。”宁波一家商场负责人在采访中表示,各区都有了新的商业体,跟十年前相比,人流量少了一半都不止。

  在天一商圈,一些房东不得不感慨:昔日“皇帝女儿不愁嫁”,如今租金拦腰斩。老王是老宁波,在新街有一个店铺,“最贵的时候,一年租金16万元,现在能租到8万元就不错了。”

  金光百货不少知名品牌撤柜、联盛广场不温不火、来福士租户抗议提租。事实上,面临经营压力的远不止天一广场这位“元老”。

  “从整体布局上看,区域功能分工不明显,存在同质竞争、无序竞争现象。从业态结构上看部分区域业态配置不合理、不完整。从发展模式上看,社区商业发展滞后经济发展水平和城市提升需要。而且规划设计科学性、前瞻性不足。”一位不愿透露姓名的业内人士分析认为,在什么地方建、建多大规模、搞什么业态,不少地方更多的是考虑开发商的需要,没有从全市大局出发,随意性较大。

  除了商圈竞争愈演愈烈之外,电商对实体经济的冲击也不可小觑。不少商家认为,现在商业综合体越来越难做,是多种因素叠加在一起造成的。

  “一是经济不景气的大环境影响,二是电商冲击,三是区域性商业的发展,分流了中心城区的部分消费。”宁波天一广场某知名商家负责人分析认为,中心城区的拥堵、停车难,及商业的差异性特色不明显,都导致客户流失。

  提升商业项目活力多布局餐饮等体验式消费

  当然,仍有不少商圈激流勇进,不断调整以适应消费者的需求。

  上周五晚上七点多,记者到达鄞州万达广场,发现地下停车位几乎全满,有些车辆不得不在过道上违停。

  鄞州万达的一位工作人员告诉记者,最近两三年,万达广场也是变压力为动力,不停地调整招商方案,服装百货占比越来越少,餐饮等体验式消费越来越多。不断调整才有可能追上消费者变化的需求,才能有竞争力。

  谈后起之秀,印象城绝对算一个。“印象城开业至今两年多,人流量跟销售额每年都有较高幅度的增长。”印象城的一位工作人员认为,主要是因为有了差异化竞争。定位明确,客群也就明确,所以在招商、营销、活动推广上都是力往一个方向使,持续吸引目标客群。

  “天时地利人和,一个商圈的成功离不开这些因素。”一位业内人士解释,如果一个商圈开业时间、地理位置有优势,可以节约不少前期宣传费用,另外招商也容易。最重要的还是经营队伍,不管是项目设计、商圈定位,还是活动策划、招商调整等,都是需要管理团队的齐心协力。

  在记者的调查中,一些业内资深人士表示,现在普通采用的大多是“体验式商业”,这也是线下实体商业的核心竞争力,一定要重视品牌的创新,做到人无我有、人有我全、人全我好。打造体验式商业一定要有主题概念,为购物中心提高核心竞争力。

  建议 

  应尽快建立大型商业网点论证制度

  要想商业项目活得好,商家本身要接地气,而从政府部门的角度来说,适度的管理也要跟上。

  据了解,上海、青岛、厦门、江苏等地均提出了大型商业网点建设实行听证制度。浙江省也提出要对5000平方米以上的单体商场和3万平方米的商业综合体建设实施听证制度或者论证制度。比如,在大型商业网点的开发建设之前,由规划、发改等部门牵头,组织商务(贸易)、交通、卫生、环保等部门和行业组织、消费者代表、社区组织及专家参与的论证委员会,对大型商业项目进行论证和审议。经审议同意后,再提交有关部门予以审批。

  也有人宁波要做好商业网点规划修编工作。建立不同层级、不同区域之间商业网点规划,以及商贸规划与城市建设整体规划的衔接机制。

  最后是,简易制定宁波市商业网点管理办法。参照国际上发达国家对商业网点管理的做法,借鉴上海、青岛、厦门、江苏等省市的管理经验,研究制定适合宁波市实际的《城市商业网点管理办法》,明确城市商业网点的管理主体、管理机构、管理范围和项目立项审批程序,明确管理权限和部门职责。